【智能crm】 当前购房安全适度最要紧-翼发云

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【智能crm】 当前购房安全适度最要紧-翼发云

来源:智能crm

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  股市赚钱了!相信绝大多数股民均是如此。

  是不是该从股市中撤出一部分资金来做别的事情,比如买房?

  这当然得根据实际需求来具体确定。如果是一位尚在租房过程中的股民,从股市中调出一部分资金来买房,未尝不可;而如果是一位满仓老股民,抽出一部分资金购置物业进行长期投资,也有必要。

  当然,在理财专家眼中,实物资产——房产一直被当作风险理财标的,因此购置房产肯定也会承受一定的风险,对投资者来说尤其如此,因此这需要讲究安全、适度的原则。

  在股市不断上涨,但已累积了相对的风险,而人民币升值促使房产价格一路上涨的今天,如何在股市与楼市之间寻求平衡呢?下面我们结合具体的案例来进行具体分析,希望对读者能够起到借鉴意义。

  安全、适度是首要原则

  在目前购房需要讲究安全、适度。从安全的角度考虑,首先要考虑政策因素,再就是要从现金流角度来考虑,资金链不要绷得太紧。

  就目前的情形来看,国家对房地产市场的宏观调控并未放松。从政策方面上看,现在虽未象过去的两年那样政策频出,但这并不意味着国家对房地产市场的调控已经结束,相反国家对于房地产的调控还是在稳扎稳打。为了是房地产市场进一步规范化,在未来一段时间内,政府部门将继续深化落实各项宏观调控政策,如近期加大对土地的监管力度,以及改善供应结构能,都会对房地产市场产生不小的影响。

  当然,而对出于投资目的的购房者来说,尤其最需要关注的是利率的变化和税收政策的作用。为了进一步抑制目前经济过热现象,央行于今年年5月19日再次加息,这也是继2004年10月29日加息以来的第六次加息。市场已经进入了加息通道,这意味着未来还会面临更多的加息。目前虽然无法预测未来利率标准将会提高到什么标准,会产生多大的影响。但是我们可以通过此前已经发生的过的情形,来测算利率的上调对自己的影响。从2005年1月1日开始加息以来,经过六轮加息之后,即使是按照最优惠的利率计算,在短短不到3年的时间里,5年以上房贷利率已经从5.04%涨到了6.12%,投资成本会随着加息而不断增加。

  而税收政策也是一项不能忽略的因素。为了抑制房地产市场过度投机,国家通过税收政策对房地产市场上的投机行为进行打击,这是毋庸置疑的。此前开征的房地产营业税,恢复征收的二手房交易个人所得税,以及提高契税征收标准等等,均是针对投机行为的。而目前正在讨论过程中的大面积物业保有税、物业税等等,都会对房产投资产生不利因素。

  资金安全也是我们一直所提倡的,如果考虑到购房这一具体的范畴,不管是出于投资目的,还是用于自住,一定要保证资金链具有适当的弹性。不考虑自己的实际情况,将资金链绷得非常紧的做法是不可取的。比如手中仅有30万元资金,却偏要购买100万元的房子,甚至举债购买更贵的物业,这会让自己陷入被动境地,而且资金链也会因为绷得太紧而断裂。这样的案例是市场上并不鲜见,在2005年底,有不少温州投资客因为没钱偿还银行贷款而变成了“老赖”。因此,在置业之前,要对自己的资产进行一次清理,并由此规划合理的置业方案,如首次置业者考虑梯度消费,而优化资产结构者则考虑将多少资金放在实物资产上。

  在2003年前后,房产投资根本无需过多考虑,捡到篮子里的都是菜,抢到房源就赚钱。但现在的情形已经大相径庭,出于安全投资着想,购置房产进行投资时,需要注意自己的现金流,不要把资金链绷得过紧,而如果能使现金流为正数就是最为健康的。

  合理置业因人而异

  在股市中已经获利,可以进入房地产市场将纸上财富转换成为地上财富,将虚拟资产变成看得见、摸得着的实物资产。而就目前的情形来看,由于股市已经上涨到了高位,从资产配置角度来说,不失为一种明智的选择。因此,本刊在此根据不同的情形来具体进行分析。

  类型一:买个“小窝”好成家

  方文武是上海一家广告公司的市场总监,在去年年中进入股市,用他自己的话说是一不小心赚回了买房子的钱。

  在进入股市之前,方文武其实并不擅长投资,此前每次发工资留足生活费之后,便是将钱悉数存入银行。去年年中,身边有不少朋友投身股市,而且身价渐涨。心动之余,方文武也拿出5万元到股市试水,没想到一路顺水顺风,收益出奇的高,于是他不断追加投资,直到将自己手中15万元现金全部投入了股市。

  遇到了大牛市,不想赚钱都难。方文武在股市中一路过关斩将,目前资金已经翻了三番,有原来的15万元变成了现在的50万元。有了这笔钱之后,想到了买房。

  资产分配建议:类似于方文武这样的人,相信在股市中并不少见,他们原本没有多大的资金量,进入股市之后,在短时间内迅速完成了原始资金的积累。现在考虑买房是非常及时的。

  对自住型购房者来说,此前国家虽然出台了多项宏观政策,但是其用意并非要调低房价,而实践也证明,随着房地产市场日益规范化,房价却在慢慢回升,北京、上海和广州等一线城市自然不必多言,二三线城市的房价也是不断上扬。

  同时我们观察到,随着银根、地跟等的日益收紧,住房的成本必然会越来越高,再加上不断增长的购房需求,房价必然会出现上涨的局面。如最近上海杨浦区准备推出的新江湾城D1地块,其楼板价已经接近7000元/平方米,已快赶上板块内在售项目的均价,而这也表明,未来新江湾城的项目售价绝对要超过在售项目的售价,由此看来,如果是自住需求的话,可以考虑购买。

  当然,对于方文武来说,他在置业过程中需要注意的就是量力而行,牢记梯级消费理念,不要因为钱来得比较容易而想要“小马拉大车”,这种做法有欠妥当。他目前比较适合购买总价在80万元左右的物业,除了支付首付款之外,他还得预留一部分装修款项。

  此外,还需注意的是,因为考虑到日后改善居住品质的需要,目前购买的物业可能面临转让,因此尽量照顾到未来转让时的方便,可优先考虑购买一些地段比较好的物业。

  类型二:换套大房奔小康

  朱永胜是上海一家大型制造业的业务经理,也是一个老股民。

  2002年春,朱永胜进入股市,没想到碰到了大熊市,投入进去的8万多元资金,一直在不断缩水,最少时账面上只剩下两万多元,割肉实在是心有不甘,他因此当了好几年的股东。

  2006年股市反转,他由此也获得了新的转机。被套牢的股票在年初几个月时间内迅速解套,而他也看到了新的机会,于是又投入了十几万元进去。朱永胜坚持长期投资策略,看准之后买入便长期持有,虽然他没有抓住类似于ST·长控(600137)这样的“超级黑马”但是坚持持有南京高科(600064)、中华企业(600675)等股票,都让他获得了四倍以上的收益。而此时他账面上的资金也已经超过了150万元。

  朱永胜至今还住在徐家汇附近一套老公房内,一家三口显得有些拥挤。他想买一套面积大一些的房子改善居住品质。

  资产分配建议:朱永胜通过股市获得了丰厚的回报,现在享受投资成果并不过分。

  考虑到在他的实际情况,建议他就在徐家汇附近寻找一套总价在240万元左右的次新房作为置业首选。选择在徐家汇附近置业,主要有以下两个方面原因,其一是方便日后小孩就学,徐家汇附近分布有不少名校,教育资源丰富;其次是考虑到他们在此已居住了很长时间,熟悉了周边环境,同时以他现有的资金实力,不必选择在偏远地区置业,靠时间成本来换取资金成本。

  至于此类改善居住条件的置业者是否需要转让现有的住房,来减轻换房之后的还贷压力,这需要根据实际情况来分析。就朱永胜来说,由于他现在的住房位于徐家汇,这是上海高租金区域,如果保留下来,在租赁市场上能获得不错的回报,因此可以持有。但是如果不是这种情况,如物业位置在外环线附近,这里的租赁市场一般,转卖变现也未尝不可。

  类型三:资产固化有讲究

  年届不惑的王建新是一个职业股民,这波行情使得他的身价暴涨,账面资金保守估计已经超过了500万元。

  王建新是一个短线高手,在实战中总结了自己一套独特的技巧,他每天都在观察技术指标,然后根据变化做出投资决策。因为方法得当,他在股市获得比别人更多的回报。

  两年前王建新已经改善了居住条件,在广州市豪宅聚集区珠江新城内购置了一套180多平方米的大房。而现在在股市中获得的投资回报,他更多的是考虑如何为自己留够养老金,还有就是培养小孩,以及孝敬父母。

  股市到了相对较高的位置,王建新感到应该抽出部分资金放在别处,将部分股票资产进行固化,因此他想到了买房。

  资产分配建议:就目前的情形来看,王建新有必要抽调部分资金出来,但如果全部以货币的形式放入银行,由于利率太低,这显然不合算,因此考虑购买高租金回报的物业进行资产的置换。

  那么可以抽调多少资金出来呢?理财专家提出了“80法则”,就是股票占总资产的合理比重=80减掉年龄再乘以100%。就王建新来说,今年40岁,股票投资应占4成,剩下的6成可抽调出来作为他用,比如购置房产进行投资,或者持有债券等。

  由于租金上涨幅度远远落后于房价的上涨速度,国内公寓的投资回报已不高,因此在选择投资项目时一定要小心谨慎,讲究现金流入原则。记者通过对比发现,目前在北京、上海、广州等地,境外人士聚集区等高租金区域能获得较高的回报,如上海的古北新区、广州的中信广场附近,高档物业目前租金回报率还能达到7%左右,因此建议王建新选择投资此类物业。

  类型四:股票、房产均可涉足

  郑建忠刚从美国回来,打算在上海定居。

  此前,郑建忠在美国经营中餐厅,由于勤劳加巧干,他赚取了40多万美金。由于现在美元对人民币正在不断贬值,因此回国后第一件事就是将美金兑换成人民币,总共有300多万元。拿着这笔钱,他一时有些不知该如何是好。在他看来,股市火热,楼市温度也不低,到底是投资股票,还是投资房地产,抑或是做点别的买卖?

  郑建忠祖籍在上海,祖上给他留有房产,居住不是问题,因此他并不需买房解决此类问题,而在他内心深处,还是想重操旧业,在上海经营一家上档次餐厅。

  资产分配建议:类似于郑建忠这样的人群,手头掌握不少资金需要寻找出路,虽然目前股市尚处于火热阶段,机会很多,但是郑建忠刚从国外回来,对市场缺乏了解,贸然进入有些不妥,同时股市也已经处于高位,风险悉数大,这也是他最为顾虑的。因此建议郑建忠采取保守一点的投资策略。

  在资金分配上,主要从四个方面考虑。首先建议他持有部分货币,持有量的多少可以灵活安排,当然必须最低限度必须满足三个月的家庭日常开支。其次建议他用一部分钱购置房产,可以得到租金收益,也能分享到人民币资产增值的好处。此外还可将一部分前用于投资股票型基金,收益虽然不是很高,但是相对来说较为保险。最后是可以留一部分钱继续投资餐厅,因为对他来说,在经营餐厅方面已是驾轻就熟,积累了相当丰富的经验,可以在短时间内发展起来,这不失为一个比较保险的策略。

  本文经许可,摘自第一理财网(www.Amoney.com.cn)

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2020-03-26T02:26:24+08:002020-03-26 02:26:24|Categories: 智能crm|Tags: , , |