【客户资料管理】 闲钱提前还“固贷浮动”玩组合-翼发云

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【客户资料管理】 闲钱提前还“固贷浮动”玩组合-翼发云

来源:客户资料管理

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  加息,又是加息。

  尽管有关加息的讨论由来已久,但“五一”长假前的这个消息还是让许多人措手不及。买套房子不容易,房价高涨使得许多人的房贷负担已经有些力不从心,而房贷利率的连续提高,则更是让人心有余悸。

  意料之中的是,加息催热了固定利率贷款,有消息说,光大银行北京分行两天之内就办成了10笔固定利率房贷,而来自光大银行上海分行的消息说,自从4月28日至今,尽管只有几个工作日,但该行接到的咨询电话成倍增加,市民对于固定利率贷款的兴趣骤然升温。

  加息预期逐步明朗

  借款人转投固定利率贷款的一大背景是,中国目前的利率水平处于近20年来的低谷,何时步入加息周期一直是业内讨论的热点话题之一,而此番各档次贷款利率上调0.27个百分点,让许多人断定,央行借此显示自己的紧缩货币政策,从而令社会经济主体自觉地调整自己的行为,这表示中国正式进入加息周期。

  也有学者表示,现在还不能简单地说已经进入了加息周期。在成熟的市场经济国家,由于经济的周期性比较明显,所以其利率调整也体现出周期性特点,一个阶段是加息,一个阶段是减息,而中国经济正从计划经济向市场经济转轨,还不会像成熟市场经济那样表现出明显的经济周期性。未来是否加息还取决于中国的经济金融形势,如果贷款仍然保持高速增长的势头,央行会有后续的调整手段,持续加息的局面很可能在未来出现。

  连续加息房贷负担日重

  每次紧随加息之后,借款人总是会接到来自银行的建议,0.27个百分点对房贷影响不大,每月的供款增加不多,市民不必急于提前还贷。然而,仔细总结一下,自从2004年10月以来,住房贷款利率已经经历了三次调整之后,细心的借款人已经发现,积少成多,比起最初贷款时候的还款金额相比,如今负担是大大增加了。

  以5年以上住房贷款利率为例,2004年10月29日, 5年以上住房贷款利率从5.04%调到5.31%。2005年3月17日,针对房贷过热现象,央行只对房贷进行第二次加息,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平6.12%,实行下限管理,5年期以上个人住房贷款的利率下限为5.51%。最近的4月28日,央行再次宣布上调金融机构贷款基准利率,一年期贷款基准利率由现行的5.58%提高到5.85%。5年以上房贷基准利率也相应提高到6 .39%。

  至此,5年以上住房贷款已经从最初的5.04%上涨到现在的6.39%。以一笔50万,30年期的住房贷款为例,如果采用等额本息的还款方式,2004年10月之前,借款人每月的还款金额为2696元,但如今,按照6.39%的基准利率,每月的还款负担已经增加到3124元,增加了428元。两年不到的时间,每月还款已经有428元的涨幅,即使按照下浮10%的优惠利率,也有222元的涨幅,辛苦工作只为还清房贷的工薪阶层不免心有凉意。

  选准房贷应对利率上升风险

  有效规避利率上升的风险,关键还在于选准房贷。如今各家银行的房贷条款的差异日益显著,颇值得我们费点脑筋。

  招数一:有闲余钱却无更高的获利渠道,不如提前还款。

  如果在以前,可能还有人担心提前还款之后,一旦再有大额资金需求很难再从银行借出,可如今,包括工商银行、建设银行在内的多家商业银行都推出个人综合授信的灵活贷款政策,借款在授信额度内,可以轻松方便地再次把贷款借出,因此减少了提前还款的后顾之忧。

  值得提醒的是,许多人依照固有习惯,认为一年只能提前还款一次,于是总是等积累了大笔资金之后再集中还款。银行理财专家提醒市民,银行对提前还款的次数并无明确限制,只要是正常还款1年以上,提前还款金额达到了银行规定的最低还款额,(通常商业银行都规定为正常每月还款额的6倍)可以随时向银行提出提前还款的要求,以减少利息支出。

  招数二:仔细研究房贷调整时限。

  不同银行的房贷条款中,对于利率调整的规定各有不同。如沪上工、农、中、建以”放款日”为调息依据,对已放款的客户,将本着合同约定的”逐年调整利率”原则,从明年1月1日起实行新利率,此前仍按原标准计息。而此前已向银行提出申请,甚至已经签约但至今仍未放款的客户,由于按照”放款日”的利率标准执行,因此也将对其实行新的房贷利率。

  然而,去年3月17日央行取消了房贷优惠利率后,招商银行、上海银行将其发放贷款的计息方式由按年调整改成了按月调整,如最近的这次利率调整,这两家银行的房贷客户从5月份起就要按照新利率计息多付钱了。

  调息标准不同,对于贷款人的实际影响是几个月涨出来的利息支出。如同样是本次调息,工行的客户要比上海银行的客户少付出9个月的利息涨幅,也算节省了一笔开支。

  招数三:将固定利率房贷款纳入房贷组合。

  在升息预期逐渐明朗的情形下,固定利率房贷的优势开始显现。

  对于那些收入增长预期不大,却又担心利率进一步提高引起还款负担增加的客户来说,选择固定利率房贷,付出些许的资金成本来锁定未来利率上涨的风险,不失为良策之一。而该次加息之后,这种决策的正确性开始初步显现。

  然而固定利率房贷并没有得到更多市民认可,其很大原因在于固贷产品的期限一般较短,最长期限也只为10年。如今买房动辄六、七十万元的贷款,局限在10年期限导致每月还款压力太大,无法承受。

  首家推出固定利率房贷产品的光大银行有关负责人表示,借款人完全可以尝试他们的”固定利率+浮动利率”的房贷组合,让固定利率房贷力所能及地帮借款人化解利率上升风险。比如70万元的贷款,可以尝试其中30万元做10年期的固定利率房贷,另外40万元做浮动利率房贷。

  据悉,该行推出的3年、5年以及10年期的固定利率房贷,利率分别为5.85%、5.94%与6.18%,对于优质客户,该行的固贷优惠利率更是达到5.25%、5.34%、6.08%。在贷款期间无论央行如何调整利率,贷款人都享受合同签订的固定利率。

  相对于商业用房的贷款客户,或者是无法享受到优惠利率的贷款客户,比较升息后的浮动利率–3年期的6.03%,3-5年(含)6.12%以及5年以上的6.39%,光大银行的固定利率都有差不多20个点的利率优惠,贷款人毫无疑问将享受到固定利率带来的锁定贷款成本的优势。

  但由于大多客户都能享受到10%的利率下浮优惠,因此固定利率贷款实际上仍然略高于浮动利率贷款。以光大银行为例子,其普通固定利率比较新基准利率下浮水平,要高出0.43%,如果总额50万元的贷款,10年等额本息还贷,则每月要多还107.62元;优惠固定利率每月也要多还82.42元。

  光大银行上海分行个贷中心负责人告诉记者,固定利率略高于基准利率的状况是比较正常的,借款人付出一定的资金成本,未来利率上升的风险也得以锁定。

  该人士也指出,调息之后,固定利率贷款的利率水平也会相应有所调整。如招商银行已经宣布,固定利率贷款利率相应上浮0.27个百分点。截止记者发稿时,光大银行仍未调整自己的利率水平,但该行房贷部门负责人告诉记者,总行正在研究提高利率的问题。今后推出的固定利率房贷,利率水平较当前的可能有所提高。

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2019-06-25T21:01:36+08:002019-06-25 21:01:36|Categories: 客户资料管理|Tags: , , |