【CRM软件】 跃上平衡木-翼发云

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【CRM软件】 跃上平衡木-翼发云

来源:CRM软件

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  恒大一直蒸腾着许家印的野心,没人会否认这一点,尽管它为此付出过生与死的惨烈轮回。现在,恒大显然正处于风光无限的收获季—不久前恒大足球创纪录地再一次强势杀入亚冠8强,再早一些则是恒大在2012年的大部分指标均名列业内前茅。

  恒大2012年业绩的确不错,全年销售额、盈利等多项指标均名列前茅,销售面积更是高达1548.5万平方米。相比之下,万科在销售面积上远逊于恒大,但要提起净利润增长的幅度,恒大可能会尴尬—同期下滑了21.7%,是在2012年大型房企中唯一出现净利下滑的公司。而在这一比项上,万科增长了30.4%。

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  行业认为,布局的失衡导致了恒大净利润下滑。在2012年,恒大高达54.4% 的项目都位于三四线城市,而那里的形势极其糟糕,大量楼盘滞销,这让恒大不得不采取以价换量进行销售。和2011年6590元/平方米的均价相比,恒大在2012年只达到了5962元/平方米。过去的布局和策略让恒大赢了规模却输了利润。

  接下来,恒大又将希望放在二线城市了,对自己的业务重心进行再平衡。恒大集团董事局主席许家印坦言,受调控政策影响,三四线城市营运环境困难,所以集团不得不改变策略,转战二线城市。恒大将2013年的合约销售目标锁定在1000亿元,并计划未来5年利润保持20%至30%的增长。这一计划意味着恒大不仅要快速调整项目布局,同时还要保持高速增长。对恒大来说,这似乎并不容易办到。

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  一对矛盾

  对恒大的转变,国信证券地产分析师方炎向记者表示,“恒大现在的问题是大部分储备都在三四线城市,二线城市的储备太少。”在上年的年底,虽然恒大的土地储备面积高达1.4亿平方米,在所有房企中位于榜首,但其中二线城市的储备只有1700万平方米。

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  在上市的第二年,许家印发现一线城市的发展空间已经越来越窄,而三四线城市却几乎是一片还没有大地产商介入的区域,随后便开始了在那里的扩张。这一思路让恒大在2010、2011年轻松甩掉了万科,坐上了行业的第一把交椅。但三四线城市的需求不足很快蔓延,很多“鬼城”开始出现。北京大学房地产研究所所长陈国强向记者表示,三四线城市过去因为过度开发而土地供应过量,现有的存量可能将面临5至10年的消化期。

  在2012年中期,恒大的布局已然在地产界显得非常不同—进入的62个城市中,三四线城市占到了63%;在共有的112个项目中,40%亦位于三线城市。不过,对于二线城市土地储备问题,恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧信心满满地表示,“2013年计划再增加2000多万平方米,使我们的可售量在2013年维持在3500万平方米,这个量的比例二线城市占35%,三线城市占65%。”

  一个很有意思的现象是,随着今年“国五条”的逐项落定,一、二线城市土地市场再度升温,各地“地王”被不断刷新。购置土地需要耗费比过去越来越多的资本金和银行信贷,即便恒大的账上现在趴着251.9亿元现金,还有未动用的银行融资额度363.7亿元,但恒大如今和过去还是有了区分。

  高杠杆的扩张方式曾让2008年的恒大吃了大亏,但这一波折并没有让恒大停下高负债扩张的老路,一度有人把许家印比作顺驰的孙宏斌。不过,改变已经发生了。从公开资料获知,在2013年的前4个多月里,恒大仅在长沙花费14亿购置了一块土地。“购地的减少可能是有意收缩的结果,但另一个问题是无地可买,现在一些热门城市,政府出售的地块是很少的。不批地,地产企业想买也买不到。”方炎说。

  如今,在对待买地扩张的老问题上,恒大还是谨慎多了。恒大首席财务官谢惠华表示,“我们会控制买地的动作,我们承诺今后每年买地平均增长幅度只维持在10%,就是为了降低负债率。”在股东压力和财务控制需要下,恒大在今年年初将净负债率降到了69.8%。

  

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2019-11-15T15:09:58+08:002019-11-15 15:09:58|Categories: CRM软件|Tags: , , |