【crm解决方案】 美国的住房金融体系需要彻底重建而非改革-翼发云

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【crm解决方案】 美国的住房金融体系需要彻底重建而非改革-翼发云

来源:crm解决方案

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  里查德·莫里斯(Richard A. Morris)在这篇政策建议中问道:“我们要设计一个什么样的住房金融体系,才能最好地满足国家目前以及将来的需要?”

  关于如何改革美国住房金融体系的辩论近来升温。奥巴马总统已同意了在参议院提出的两党立法,以一项政府经营的保险基金来取代房利美和房地美。众议院金融服务委员会的共和党人已出台了一系列法案,将废除房利美和房地美,以私营公司来取而代之。而有些投资群体则倾向于将房利美和房地美进行资产重组,并将它们重新私有化。但是,现在的问题不只是如何改革我们现有的框架,而是如何彻底改造这个国家的住房金融体系。

  对于数以百万计的美国人来说,最大的财务负担来自于买房及按揭付款。应该创造一个有效的机制,使业主能够更有效地管理他们的抵押贷款债务以及房屋所有权风险。下文概述了我们应该如何重塑我们的住房金融体系,从而减少借款人、放贷人、投资者和纳税人的风险,以及促进私人资本的利用。同时这个体系又必须是更有效的、动态的,并且能适应美国经济发展的需要。

  关于住房金融改革的辩论目光短浅

  目前,关于美国未来住房金融体系的辩论在很大程度上,集中在两个基本选择方案上。第一个方案,涉及到调整房利美和房地美的业务实践和管理模式,然后对它们进行资产重组,并将其重新私有化。第二个方案,是要彻底废除房利美和房地美,并以私有资金实体来接管其职能。

  但是,如果辩论仅仅只是围绕这两个狭窄的选择(及其各种变体),那么美国将错失重大的机会。我们不仅仅要考虑,由谁来承担美国现有住房金融体制的职能,更重要的是,我们应该抓住这次机会,来重新思考,如何以创新的方式来重塑这个体系。用一个基本问题,可以更好地表达这个意思。那就是“我们要设计一个什么样的住房金融体系,才能最好地满足国家目前以及将来的需要?”我认为我们需要的这个体制,在许多方面都应当有重大改进。

  我们目前的住房融资框架已经跨越了几代人,但始终都围绕着一种固有的高风险金融交易:个人购买住房-住房是一种昂贵的非流动性资产-缴纳相对较少的首付,然后按揭一大笔贷款,按揭时间很长,通常是30年。前些年,人们的工作和收入比较稳定,且长期住在所购买的房产内,因此这种交易风险还算是可以接受。但现在的情况不同了,在如今的经济环境下,人们的工作和收入都不如以前稳定,为了寻找工作机会,人们需要更多的灵活性。因此,在这种情况下,买房以及长期、高杠杆地按揭贷款就变得风险更大了。事实上,当我们的经济下滑,加之房价又下跌,这种风险就会被极大程度地系统性放大。总之,我们目前的住房金融体系已经过时,对于我们的现代经济而言,风险太大了。

  我们应该努力改变住房金融体系。应该采用简单有效的方法来重塑我们的住房金融体系,使得风险减少、更加适应经济发展的需求,并促使私有资本成为住房金融的主要资金来源。

  降低住房所有权风险:“权益共享”融资

  当为一项重大资产进行融资时,比如一家新工厂,或一项收购项目,公司通常都具有很大的灵活性。除了使用自有资金外,还可发行债券和/或出售股权。这使得公司能够创建一个适合于资产风险和寿命的融资结构。关键是,在必要的情况下,公司可以通过出售股份的方式,来与第三方分担股权风险。但是,在目前的住房金融体系当中,业主无法做到这一点。

  为了买房,购房者必须使用自己100%的权益(其首付),以及第三方债务(抵押贷款)。不像企业,购房者必须独自面对风险,他们的房产权益可能下跌,或者甚至变得一文不值。在这次的住房危机当中,几百万美国人都经历了这种情况,他们深陷按揭贷款的“泥沼”当中。

  但是,我们其实可以通过建立一个法律框架,让机构投资者与购房者共同参与买房投资,从而为买房者创造更大的融资灵活性,并降低房价下跌所带来的风险。我称此为“权益共享”融资。在这种融资方式当中,机构投资者享有所购房产50%以下的权益。从某种意义上说,这使得买房就像办合资企业一样,买房者是“大股东”(享有房产50%以上的权益),而机构投资者是“小股东”。这两个股东的利益是一致的。在房产被出售时,机构投资者按照其权益比例,得到相应的售房款。同时,对于购房者而言,拥有住房传统的经济激励因素也得到了保留。例如,“权益共享”合同规定,如购房者对房产进行了改进,其相关的房产权益也将得到相应的提高。

  这种融资方式与其他的“权益式”住房融资方式有很大不同。比如,增值共享按揭,这种融资方式下,如果房产升值了,则共享升值部分,但按揭贷款仍然是购房者的负债义务。而在“权益分享”方式下,机构投资者只能按其投资比例分享房产权益,如果房产权益没有得到增加(比如在住房危机中,大量购房者的房产都大幅跌价),机构投资者就一无所获,而且购买者也不对机构投资者承担任何责任。

  购房者可以利用“权益共享”方式来进行融资,以降低购房风险,同时也有可能降低按揭规模。那些被“套牢”的房奴们,可能也希望当初买房时能拥有这种融资方式。这种融资方式还可以灵活使用,比如,有些人不缺钱,拥有充足的房产权益,但他们想分散理财,于是他们就可以出售一部分房产权益,腾出资金投资到其他领域。从宏观的角度来看,这种类型的融资可以更广泛地分散房屋价格风险,使机构投资者也能够通过住房价格变动来进行多元化操作,从而带来好处。

  一种新型保险:房价风险

  应当创建一种私营保险市场,为购房者提供一种保险,来抵御房价的剧烈下跌。有好几种框架可以用来创建这种保险。最直接的一种就是基于房价变动指数(依据不同区域的房价变动制定一套指数)。于是房价保险就是,计算保险生效日的房价变动指数值,到投保事件发生日(如卖房)时的房价指数值。
  
  虽然刚开始,这种保险的保费会比较高,但随着住房市场的正常化,以及保险公司采取有效方式对冲房价风险,保费会越来越合理。(“权益共享”方式,可以对此有所帮助。因为通过“权益共享”,机构投资者可以获得更多的流动性,从而系统地处理房价风险。)同样,通过将风险从单个购房者转移到机构投资者,房价保险使得整个住房金融体系的风险降低,且更具灵活性与活力,有助于更好地应对我们现代经济所面临的挑战。

  管理按揭贷款债务更好的方式:低于票面价值进行再融资

  另一种彻底改造住房金融体系的方法就是,将引入一种机制,允许将抵押贷款以低于票面价值的价格进行再融资(例如,每100美元的债务可降价100美分)。

  在我们现有的制度下,30年期固定利率抵押贷款,可以提前还款,而无须承担违约罚金。这使得买房者可以在利率下降时,以票面价值偿还其按揭贷款。由于美联储放松了货币政策,使得数以百万的美国购房者能够降低其按揭还款,从而降低他们的金融风险。我们应当建立这样一种机制,使得按揭贷款人在利率上升时,也能管理其按揭贷款。这将减少住房金融体系的风险。

  丹麦的住房金融体系就是一个很好的例子。在丹麦的体系中,当发行一个固定利率的按揭贷款时,同时会发行一种标准化的住房抵押贷款证券(一种担保证券)。这种证券可以广泛交易,价格也是充分透明。与其他固定利率债务担保证券一样,这种担保证券,在按揭利率下跌时,其价格就会超过面值,反之,则低于面值。

  和在美国一样,在丹麦的体系下,也允许借款人在利率下跌时,按票面价值提前偿还按揭贷款本金,且无需承担违约罚金,从而减少其每月的还款额。但是,更重要的一点是,与美国不同,在丹麦的体系下,借款人在利率上升的情况下,可以维持每月还款额不变,减少其贷款本金。如何做到这一点呢?这就要求借款人在利率上升时,在公开市场上以低于票面价值的价格购买担保证券,然后再抛出该担保证券,按票面价值来对冲其为偿还的按揭债务。

  例如,一张本金10万美元、票面利率6.0%的担保债券,当按揭利率上升到7.0%时,其市场价值就大约是9万美元。因此,如果一位借款人按6.0%的利率按揭了10万美元,他/她可以再以7.0%的利率借9万美元,然后在市场上购买一张利率6.0%的担保证券,然后立即抛出该担保证券,以对冲其先前的按揭债务(利率6.0%)。其结果是:借款人用9万美元(利率7.0%)的按揭贷款,取代了先前10万美元(利率6.0%)的按揭贷款。本金下降了1万美元,但利率由6.0%上升到了7.0%,因此每月的还款金额保持不变,还是600美元。但是,通过这个机制的操作,这一万美元的本金是永远地下降了。而且,在将来利率下跌的时候,借款人还可以对这9万美元的本金,进行提前还款,无须承担任何违约罚金,这样就可以永久性地降低其每月的还款额。

该框架使得丹麦的买房者能够像大公司那样,动态地管理其按揭债务,并将金融风险降到最低。这种模式在美国也应该很容易实施,因为美国的房利美、房地美和吉利美发行了大量的固定利率住房抵押贷款证券。这将降低我们住房金融体系的整体风险,并使得住房金融部门对于货币政策的反应更加灵敏。这种体系在经济疲软、利率下降时,可以减少按揭付款,从而产生经济激励效应,还可以在美联储为遏制经济过热收紧货币政策,利率上升时,起到降低财务杠杆的作用。

  简化美国的住房金融体系

  美国的住房金融体系是非常复杂的。因此,是时候精简一下了,以降低成本风险和“复杂性风险”(因为过于复杂,在仓促压力下,事情就容易出错)。要对住房金融体制进行伤筋动骨的改造,需要巨大的政治技巧和领导能力,因为在我们的复杂体制之下,牵扯了太多的经济利益。但是,彻底改造这个体系,可以降低成本、增加灵活性、减少操作风险,从而带来巨大的好处。

  决策者可以做很多事情,来简化住房金融体系。例如,国家应考虑针对住房金融,设立一部“统一商业法规”,并逐渐制定全国统一的标准和做法,而不是对各州、各地方法律法规进行零星修补,因为这种做法缺乏效率。必须建立一个全面的电子按揭融资体系,使得产权办理、承销、结算,以及按揭贷款的证券化和销售变得更加高效。目前正在考虑调整按揭服务政策、协议和补偿措施。但同时还应为有关的不同 房产资产类别(如优良按揭贷款、不良按揭贷款、修正贷款)制定合适的标准化框架,并定期进行审查。此外,还有许多其他方面也需要重新审视。我想邀请有识之士,就如何彻底改造美国住房金融体系的关键操作层面,多多献言献策。

  如何实施

  我们目前的住房金融体系由一张复杂的网络来监管,既有联邦法律,又有各州和地方的法律法规。在本文建议的改革方案当中,有些个别方面,是可以在现有的规则下实施的,但不是所有的方面。要想彻底改造住房金融体系,在法律层面上,就必须允许开发能够无缝连接的新产品、新服务、和新的运营功能,并消除法律法规的复杂性。要做到这一点,就必须在目前的立法当中纳入必要的法律框架,以实现住房金融体系的转型。我们应当抓住机会,努力调整住房金融的法律法规框架,确保其复杂性得到降低,灵活性得到提升。

  目前关于美国住房金融体系改革的辩论视野过窄。除了讨论房利美和房地美的前景,以及勾勒联邦政府的角色外,我们还应考虑如何彻底改造住房金融,如何分散风险。我们的目标应当是,建立一个对所有人(购房者、金融机构、美国的纳税人)来说,风险都更低的体系,而且是一个更动态、更灵活,且更适应我们现有经济情况的体系。达到这个目标的路线很清晰,那就是,政府和国会的决策者应该优先考虑,如何超越现有的这个过时的框架(该框架导致了美国这次灾难深重的住房危机),积极探寻新的、更负责任的住房金融体系。

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2019-06-07T03:15:24+08:002019-06-07 03:15:24|Categories: crm解决方案|Tags: , , |